就現有審核實踐來看，企業上市過程中涉及的集體土地租賃問題主要可分為兩大類：1.發行人租賃集體土地的合法合規性，租賃行為是否損害了集體組織及相關人員的合法權益；2.發行人是否嚴格按照集體土地用途進行使用，是否存在違法違規情形。‍

發行人子公司唐德電影承租順義區一處1740平米的房屋用于存儲道具，該處房產未辦理房屋產權證明及集體土地所有權證。請發行人披露；（1）唐德電影承租房產的合法合規性，該租賃房產定價依據及公允性……（3）唐德云夢及唐德燦爛將住宅房屋改為經營性用房的合法合規性，是否已履行利害關系人告知程序。請保薦機構和律師進行核查，說明核查過程并發表意見。

2.答復簡述

（1）唐德電影承租房產的合法合規性

唐德電影承租房屋土地性質為集體用地，租賃房屋及房屋所在地未辦理集體土地所有權證及房屋產權證。根據《中華人民共和國土地管理法》第11、43、60、63條的規定，承租方不符合集體土地用地主體資格，亦未依法申請使用國有土地，承租的房屋系建在集體土地上，房屋及房屋所在用地尚未辦理房屋產權證及集體土地所有權證，該承租房產存在法律瑕疵。

（2）租賃房產定價依據及公允性

經走訪調查，并經出租方出具《證明》，《租賃協議》約定的租賃價格與出租方租賃給其他主體的價格相當，后續上調租金符合市場行情，并未違反當時的房屋租賃市場行情和法律法規。房屋租賃價格系比照市場行情雙方協商確定。

（3）唐德云夢及唐德燦爛將住宅房屋改為經營性用房的合法合規性，是否已履行利害關系人告知程序

經核查，并根據企業工商資料，唐德云夢及唐德燦爛設立時住所的房屋性質為住宅，其住所所在地的居民委員會（業主委員會）已分別出具《關于同意將住宅改變為經營性用房的證明》證明，取得了有利害關系的業主的同意，將此房屋改變為經營性用房，并已經居委會（業主委員會）確認，符合工商總局制定的《關于住所（經營場所）登記有關問題的通知》（工商企字〔2007〕236號）規定，取得住所（經營場所）所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。

3.答復簡析

（1）針對承租房產的合法合規性問題，企業選擇如實披露法律瑕疵。究其原因，系該承租房產為儲存道具之用，具有較強的可替代性，即使因故無法使用，另行租賃即可，不會對企業經營造成重大風險；（2）針對房產定價及公允性問題，參考當時當地標準及相關《證明》文件論述即可；（3）針對更改承租房屋用途問題，則需取得住所所在地居委會（業主委員會）和業主同意更改的證明文件。

（二）京泉華（002885）

發行人為了節約資本性投入，主要生產廠房均來源于租賃。（1）租賃的廠房、倉庫、住宅取得產權證書的進展情況，有關廠房、倉庫和住宅是否為合法建筑，相關土地使用權的取得和使用是否合法有效：（2）租賃集體土地之上的廠房、倉庫和住宅的理由及其合理性、必要性，租賃費用是否公允；發行人租賃相關土地是否符合土地管理法等相關法律法規規定，是否存在法律風險，是否存在糾紛或潛在糾紛。

2.答復簡述

（1）承租房產產權證辦理進展、建筑合法性、土地使用權取得和使用合法性問題

就產權證問題，如實披露了房產產權證辦理情況；就建筑合法性問題，取得了居委會出具的《自建房使用權利證明》，相關房產權利登記手續正在申辦中；就土地使用權取得和使用合法性問題，房屋產權人已進行確認產權的普查申報，根據當地政府部門規定，承租房產目前允許繼續租賃使用。發行人另取得了街道辦事處出具的無違法違規證明，證明其土地使用的合法合規性。

（2）租賃集體土地房產合理性、必要性、價格公允性和合法性問題

就租賃集體土地房產合理性和必要性問題，發行人對企業因生產經營規模擴大，考慮了地理位置、價格、方便度等因素，故選取該承租地點；就價格公允性問題，解釋同唐德影視（300426）；就租賃合法性問題，發行人均系租賃使用相關產權人在集體土地上已建成的建筑物，在用地方面不符合土地管理法等相關法律法規規定，存在一定瑕疵，但用地方式符合地塊的規劃用途，且經普查記錄后目前允許繼續使用。

3.答復簡析

此案例困難之處在于中介機構梳理和核查租賃房產的過程。發行人承租房產無法辦理產權證明，該問題屬特區快速發展過程中形成的農村城市化歷史遺留問題。發行人在依規定進行了房產普查后，根據《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》第1、11條之規定，可允許發行人其有條件使用承租房產。另外，發行人取得了深圳市龍華區人民政府出具的證明，證明承租房產所在地在未來五年內未規劃對其進行改造。此案例即前文所述我國土地問題混亂加大中介機構梳理和核查難度之體現。

（三）崇達技術（002815）

據招股書披露，發行人租賃的部分房產所占用土地為集體土地。請保薦機構、發行人律師核查說明：（1）發行人租賃集體土地上房產的具體用途，是否為主要生產經營場所，上述瑕疵房產占其房產使用總面積的比例，相關權屬瑕疵是否對發行人生產經營造成不利影響；（2）請保薦機構和發行人律師就發行人目前房產、土地使用情況是否符合《土地管理法》等法律法規的規定，是否存在潛在爭議或糾紛及發行人的應對措施出具核查意見。

2.答復簡述

（1）租賃集體土地用途，是否為主要經營場所，瑕疵房產占比及是否會產生不利影響問題

發行人所租賃的集體土地之上的廠房（主要經營場所）、宿舍等占發行人所使用房產總面積的比重較小，且將來會進一步降低；根據寶安國土局出具的說明及出租方、發行人實際控制人的承諾，租賃房產的權屬瑕疵是由深圳市寶安區農村城市化歷史原因造成，且廠房拆遷或其他原因無法繼續租用時，實際控制人將承擔由此給發行人造成的損失。因此，上述房產的權屬瑕疵不會對發行人的生產經營造成重大不利影響

（2）房產及土地使用是否合法合規、是否存在潛在糾紛問題

發行人租賃的房產主要用于工業生產，未改變其建設用地的總體規劃性質用途，符合《中華人民共和國土地管理法》的相關規定；深圳崇達就上述租賃房產與出租方均簽署了《房地產租賃合同》并辦理了租賃備案手續，符合《中華人民共和國城市房地產管理法》及《城市房屋租賃管理辦法》的相關規定；深圳崇達作為承租方租賃上述房產用于生產經營及員工宿舍，并未違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》及《城市房屋租賃管理辦法》的相關規定，不存在潛在爭議或糾紛。

3.答復簡析

此案例問題與京泉華（002885）相近，但因發行人所租賃的集體土地之上房產占所使用房產總面積的比例達44.53%，故反饋問題中對此問題有所關注。另外，此案例中發行人也面對著農村城市化歷史原因導致的租賃房產瑕疵問題。‍

1.歷史遺留問題導致的租賃法律瑕疵；2.租賃價格不公允損害集體權益；3.未按國家規定使用集體土地；4.其他損害集體權益的情形。實踐中，除前述情形，由于各地土地管理政策的不同，亦會對企業租賃集體土地產生重大影響。針對上述問題，企業只需：（1）如實披露租賃集體土地情況；（2）取得租賃土地所在地村委會、政府、國土局相關證明文件；（3）實際控制人出具相關承諾；（4）中介機構發表相應意見。

集體土地租賃問題涉及面雖小，但現有審核實踐中卻經常出現。在IPO從嚴監管的背景下，企業及中介機構應該對這一問題給予足夠的重視。‍

第44條：建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

[2]《中華人民共和國村民委員會組織法》（2010）

第22條：召開村民會議，應當有本村十八周歲以上村民的過半數，或者本村三分之二以上的戶的代表參加，村民會議所作決定應當經到會人員的過半數通過。法律對召開村民會議及作出決定另有規定的，依照其規定。 

[3]《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（2005）

第3條：農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。

第15條：承包方依法取得的農村土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。

第21條：承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。 

[4]《中華人民共和國農村土地承包法》（2009）

第32條：通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。

第54條：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。　

第56條：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

[5]《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990）

第45條：符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

第46條：對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。‍